Mémento de la copropriété

1. Pourquoi ce mémento ?

 

Ce mémento a pour objet de définir le champ des obligations respectives ou conjointes des parties concernées par l’entretien du patrimoine immobilier qui leur est confié.

Il a également vocation d’information sur le maintien en bon état de fonctionnement des équipements techniques, au meilleur coût.

Il a été conçu à l’initiative du Groupe de travail interprofessionnel GCCP/FNAIM pour améliorer, clarifier et faciliter la relation entre les copropriétaires et les entreprises.

 

 

 

 

 

 

 

 

2. La copropriété

2.1 Définition

La loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis (J.O du 11 juillet 1965), modifié par la loi n° 2000-1208 du 13 décembre 2000 (J.O. du 14 décembre 2000).

 

 

2.2 Partie privative (article 2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965)

Sont privatives les parties des bâtiments et des terrains réservés à l’usage exclusif d’un copropriétaire déterminé. Les parties privatives sont la propriété exclusive de chaque copropriétaire.

 

 

2.3 Partie commune (article 3 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965)

Sont communes les parties des bâtiments et des terrains affectés à l’usage ou à l’utilité de tous les copropriétaires ou de plusieurs d’entre eux.

 

Dans le silence ou la contradiction des titres, sont réputées parties communes :

Le sol, les cours, les parcs et les jardins, les voies d’accès ;

Le gros œuvre des bâtiments, les éléments d’équipement commun, y compris les parties de canalisations y afférentes qui traversent les locaux privatifs ;

Les coffres, les gaines et les têtes de cheminées ;

Les locaux des services communs ;

Les passages et les corridors.

 

Sont réputés droits accessoires aux parties communes dans le silence ou la contradiction des titres :

Le droit de surélever un bâtiment affecté à l’usage ou comportant plusieurs locaux qui constituent des parties privatives différentes, ou d’en affouiller le sol ;

Le droit d’édifier des bâtiments nouveaux dans des cours, parcs ou jardins constituant des parties communes ;

Le droit de mitoyenneté afférent aux parties communes.

 

 

2.4 Le règlement de la copropriété

Ce document a valeur de loi dans la copropriété. Il est obligatoire et s’impose à tous les occupants de l’immeuble. Il définit et différencie précisément les parties communes des parties privatives.

 

 

2.5 La jurisprudence

La jurisprudence vient en complément des articles 2 et 3 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, ainsi que du règlement de copropriété, précise la notion de partie commune ou privative dans la copropriété à l’issue de contentieux objet d’un jugement.

 

 

 

3. Glossaire – définitions techniques

 

3.1 Plomberie

 

B

Brasure : Assemblage de pièces de cuivre (ou alliage de cuivre) par brasage à l’aide d’un métal d’apport de nature différente.

 

C

Collet battu : Technique d’assemblage mécanique de tubes cuivre comprenant un raccord fileté et un écrou percé sur une extrémité battue dont l’étanchéité au serrage est réalisée avec un joint.

 

Culotte : Pièce de raccordement en « Y » ou en « V » généralement en fonte ou en PVC, pour réaliser une convergence de canalisation de même diamètre. Lorsque les canalisations sont de diamètres différents, il est question de té de branchement pour le raccordement d’une canalisation secondaire sur une canalisation principale.

 

Curage : Opération destinée à extraire et exporter les matières ou sédiments qui se sont accumulés par décantation dans des collecteurs ou tuyaux de forte section.

 

D

Dégorgement : Opération de dégagement d’un orifice afin de rétablir l’écoulement pour l’évacuation d’une EP, EU ou EV.

 

E

Emboîture : Méthode d’assemblage par emboîtage, consistant à évaser l’extrémité d’un tube pour y faire pénétrer l’extrémité d’un autre. L’assemblage est finalisé par brasage, soudage ou collage.

 

E. P. (Eaux Pluviales) : Eaux issues de précipitations météorologiques, pluie ou neige.

 

E. U. (Eaux Usées) : Peu polluées, issues d’un usage domestiques. Elles peuvent aussi être qualifiées « d’eaux grises ou ménagères » (lavage, lessive, douche, bain…).

 

E.V. (Eaux Vannes) : Issues des WC, elles peuvent aussi être qualifiées « d’eaux noires » et sont transportées dans un réseau d’égout.

 

P

Pied de chute : Extrémité basse d’une canalisation d’évacuation d’eaux en raccordement sur un regard ou un té avec tampon de visite, désignant le plus souvent la partie renforcée de l’élément en fonte appelé dauphin en pied de descente d’eaux pluviales.

 

S

Siphon : Tube recourbé en forme de S, fixé à la sortie d’un appareil sanitaire permettant de faire passer un liquide d’un certain niveau à un niveau inférieur et d’empêcher, par sa conception, la remontée d’odeurs nauséabondes de l’égout.

 

T

Té hermétique ou té de dégorgement : Elément de raccordement pour canalisation formant un « T » (embranchement) avec un tampon de visite hermétique pour le PVC ou à plaque hermétique pour la fonte.

 

V

Ventilation haute de la chute : Dispositif d’amenée d’air en partie haute d’un réseau de canalisation d’évacuation d’eaux pour permettre la dépression nécessaire à l’écoulement gravitaire des eaux collectées et d’éviter les retours d’odeurs nauséabondes de l’égout.

 

3.2 Couverture

A

Ardoise naturelle : Elément de petite taille, plat, de couleur sombre, issu d’une roche fissile ou schiste ardoisier, disposé en toiture afin d’assurer une protection de la construction à l’épreuve des intempéries. L’ardoise peut aussi être artificielle, d’origine industrielle.

 

Arêtier : Ligne formée à l’intersection de deux pans de couverture inclinés, formant un angle saillant (qui fuit l’eau), le contraire d’une noue (qui conduit l’eau).

 

Agrafure (double ou simple) : Assemblage de feuilles métalliques par pinces mâle et femelle (pliures de la feuille).

 

B

Bandeau : Ouvrage de maçonnerie décoratif, mouluré, en ciment, en plâtre ou en pierre et en saillie du mur de façade d’une construction. Le bandeau fait souvent l’objet d’un habillage de protection métallique.

 

Bande porte solin : Bande métallique destinée à recevoir un solaire d’étanchéité en mortier de ciment, de plâtre ou en mastic. Elle est généralement disposée contre ou au pourtour d’éléments de construction maçonnés émergents de la toiture. Elle a pour fonction d’assurer la désolidarisation de la couverture supportée par la charpente qui subit les contraintes de vent, d’éléments de construction maçonnée.

 

Bande de rive ou d’égout : Bande métallique à larmier ou à ourlet, assurant la finition de la rive ou de l’égout.

 

Bande à rabattre : Bande métallique rabattue sur un relevé d’ouvrage de couverture, garnie de mastic d’étanchéité, contre un mur, une souche de cheminée, une menuiserie…

 

Brisis : Versant de la couverture inférieure (généralement de forte pente) d’une toiture à la Mansart.

 

C

Chatière de ventilation : Ouvrage constituant une petite ouverture pour la ventilation du comble.

 

Châssis « parisien » : Ouverture en acier galvanisé s’inscrivant dans le plan de la couverture, constituée d’un ouvrant à charnière pourvu d’un simple vitrage et d’une crémaillère. Il peut aussi porter le qualificatif de « châssis à tabatière ». Il est source de lumière à l’intérieur du comble mais aussi un point de passage pour accéder en toiture.

 

Chéneau : Conduit métallique ouvert contenu dans un support avec une forme de pente, destiné à recueillir les eaux pluviales du comble et les canaliser vers les dispositifs d’évacuation d’eaux pluviales.

 

Clou calotin : Clou de fixation en acier dont la tête est recouverte d’une calotte métallique destinée à assurer l’étanchéité du point de perforation du clou.

 

Comble : Volume contenu entre le dernier plancher de la construction et la couverture. Défini par la géométrie de la charpente, habitable ou non, il coiffe la construction.

 

Coulisseau plat : Pièce métallique coulissante pour l’assemblage de deux éléments dont la libre dilatation est nécessaire.

 

D

Dauphin fonte : Tuyau de fonte renforcé en pied de descente EP utilisé pour éviter les éventuels écrasements de la partie basse de la descente.

 

Dégorgement : Nettoyage voire débouchage d’un orifice d’évacuation d’eaux pluviales.

 

Descente E.P. : Tuyau métallique ou PVC, généralement d’allure verticale qui recueille les eaux pluviales du moignon de la gouttière (ou du chéneau) pour les évacuer vers l’égout.

 

E

Egout (toiture) : Ligne de convergence des eaux pluviales ou ligne basse d’un versant de couverture.

 

Entablement : Habillage métallique en partie basse de la toiture destiné à protéger des intempéries le dessus d’une corniche en partie haute de la maçonnerie de façade.

 

F

Faîtage : Ligne la plus haute du comble souvent formée par la rencontre de deux versants.

 

G

Gouttière : Conduit ouvert en métal ou en PVC, positionné dans des crochets supports. Elle est destinée à recueillir les eaux pluviales du comble pour les canaliser vers les dispositifs d’évacuation d’eaux pluviales. Elle peut être de nature pendante en débord de la toiture ou portée en appui sur le toit.

 

L

Ligne de bris : Ligne convexe formé à l’intersection du brisis (en partie basse) et du terrasson (en partie haute) d’un comble à la Mansart.

 

M

Mitron : Poterie de terre cuite ayant la forme d’un tronc de cône en élévation, scellée sur le couronnement de souche de cheminée au droit du conduit de fumée ou de ventilation. Se nomme aussi « mitre ».

 

N

Noue : Ligne formée à l’intersection de deux pans de couverture inclinés, formant un angle rentrant (qui conduit l’eau), le contraire d’un arêtier (qui fuit l’eau).

 

O

Ourlet : Partie arrondie, circulaire, formant goutte d’eau, destinée à assurer la finition et la rigidité en bordure d’un profilé ou habillage métallique.

 

S

Solin d’étanchéité : Joint de calfeutrement étanche en mortier de ciment, de plâtre ou en mastic élastomère supporté par la bande porte solin métallique contre ou au pourtour d’éléments de construction maçonnée émergents de la toiture.

 

Siphon de pied de chute : Elément en partie basse d’un tuyau d’évacuation d’eaux pluviales formant un S, destiné à éviter les retours d’odeurs de l’égout.

 

T

Tasseau : Pièce de bois de faible section, de forme trapézoïdale, majoritairement disposé sur le versant dans le sens de la pente à intervalle régulier entre les éléments de couverture en feuilles ou longues feuilles métalliques.

 

Trop plein : Système de régularisation par débordement du niveau d’eau pluviale dans un dispositif de collecte de ces eaux (gouttière, chéneau, cuvette…).

 

V

Voligeage : Ensemble de voliges, planches de bois généralement en sapin du Nord mais aussi dans certains cas en peuplier, destinées à constituer un support continu pour recevoir le matériau de couverture.

 

 

 

4. Comment choisir votre prestataire ?

 

Dès les premiers échanges avec un professionnel, il est indispensable de pouvoir s’assurer de sa compétence et de son sérieux dans le domaine pour lequel il est sollicité.

Pour ce faire, il produira, sur demande du Maître d’ouvrage ou spontanément, les documents en rapport avec la nature des travaux envisagés :

 

Certificat de qualification ou certification « Qualibat* » ou « Qualifélec** »

Attestation d’assurance responsabilité civile professionnelle et décennale

Label de qualité

Références de travaux similaires…

 

Les entreprises du Syndicat du Génie climatique, de Couverture, de Plomberie et de Fumisterie sont, statutairement, toutes en possession des qualifications et assurances indispensables à la reconnaissance de leurs compétences et de leur professionnalisme.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

5. Les textes réglementaires et para-réglementaires

 

5.1 Les textes règlementaires

 

Ils peuvent être classés dans l’ordre hiérarchique suivant :

 

La loi est un texte de portée générale. Elle est votée par le Parlement et promulguée par le Président de la République. Elle fixe les grandes lignes d’un Règlement ; le Conseil Constitutionnel arbitre les éventuels différends. Le Règlement est un acte émis pris par une autorité administrative ou exécutoire qui, comme la loi, a une portée générale. Il peut avoir pour objet de préciser certains points du texte législatif initial pour permettre, le cas échéant, son exécution. Le règlement est soumis au contrôle des tribunaux administratifs ou en dernier ressort, du Conseil d’Etat.

 

Le décret est promulgué en application des lois votées au Parlement et traduit l’application de la loi. Il est contresigné par les Ministres concernés.

 

L’arrêté émane d’une autorité administrative (Ministre, Préfet, Maire) :

Arrêté ministériel ou interministériel : il a une portée nationale ;

Arrêté préfectoral : il n’est applicable que dans le département concerné.

Arrêté municipal.

 

La circulaire émane du Ministre et vise à préciser, auprès des personnes chargées de leur application, le contenu de la portée d’une loi, d’un décret ou d’un arrêté. Très souvent, elle complète l’arrêté en donnant des règles de calcul ou en présentant des solutions qui sont réputées règlementaires.

 

La règlementation européenne se compose de textes adoptés par les institutions européennes (Commission, Conseil, Parlement Européen…). Les textes européens sont principalement de trois natures :

 

Le règlement est l’instrument règlementaire le plus contraignant. Il est de portée générale, obligatoire dans toutes ses dispositions et directement applicable dans tous les états membres après son adoption.

 

La directive (du Conseil ou de la Commission) impose aux états membres de réaliser un objectif fixé en modifiant ou en adoptant des dispositions au niveau national, dans un délai donné.

 

La décision peut être de portée générale ; elle est obligatoire dans tous ses éléments pour les destinataires qu’elle désigne.

 

En tant que texte européen, il convient de citer également la recommandation et l’avis qui émanent d’une institution européenne.

 

Les textes règlementaires sont disponibles auprès de : La librairie des journaux officiels

 

5.2 Les textes para-règlementaires

Les normes sont établies par l’AFNOR (Association Française de Normalisation). La norme NF (XX.XXX), document de référence français, européen ou international, est élaborée collectivement par l’ensemble des parties concernées : fabricants, consommateurs/utilisateurs, pouvoirs publics, organismes, techniques… Elle sert d’instrument pour concevoir et conduire une stratégie de développement et d’industrialisation de produits.  Son objectif est d’imposer une obligation de résultats et de performance, objectifs et mesurables. Certains produits possèdent, en plus de la norme, la marque NF, délivrée par AFNOR CERTIFICATION. La présence de la marque NF assure, sans qu’il soit besoin d’une vérification, la conformité des produits aux normes françaises et elle prouve aussi que les exigences de sécurité et de qualité qui y sont décrites sont remplies.

 

Pour reconnaître un produit certifié NF :

Vérifier que le logo NF figure sur le produit lui-même ou sur son emballage.

Demander au fabricant une copie du certificat et s’assurer de la validité de la date.

L’agrément technique européen ne remplace pas l’avis technique. L’agrément technique européen autorise le marquage CE de produits non normalisés. Celui-ci indique le respect des exigences essentielles de la Directive Produits de Construction et sera bientôt indispensable pour mettre un produit sur le marché. Il sera donc règlementaire et non volontaire.

 

Les DTU (Documents Techniques Unifiés) sont établis par le BNTEC (Bureau de Normalisation des Techniques et Equipements de la Construction du Bâtiment). Les DTU sont rédigés par l’ensemble des professionnels du bâtiment : fabricants, entrepreneurs, bureaux de contrôle et représentants du CSTB (Centre Scientifique et Technique du Bâtiment). Ils s’appliquent exclusivement aux questions relatives aux bâtiments. Ainsi, ils regroupent les textes techniques se rapportant aux ouvrages traditionnels de bâtiment afin que ces textes soient utilisés sans discussion par tous.

 

Les DTU sont :

- Des cahiers de clauses techniques qui indiquent les conditions que doivent respecter les entrepreneurs pour le choix et la mise en œuvre des matériaux dans l’exécution des travaux des différents corps d’état. - Des règles de calcul qui permettent de dimensionner les ouvrages en fonction des conditions d’exploitation. - Des règles des clauses spéciales qui accompagnent les cahiers des clauses techniques et qui préconisent la teneur des travaux du corps d’état considéré et les obligations de l’entrepreneur par rapport aux corps d’état voisins (limites de prestations).

 

On trouve aussi des prescriptions ayant valeur de cahiers des clauses techniques qui se rapportent à des techniques particulières et des mémentos.

 

Depuis 1993, les DTU passent sous le statut de norme.

Les normes et les DTU sont des textes contractualisables (ils ne sont pas d’application obligatoire sauf pour les marchés publics). Cependant, ils sont considérés par les assureurs et les tribunaux comme l’expression écrite des règles de l’art.

Les règles de l’art regroupent les principales prescriptions techniques reconnues par les professions du bâtiment et concourent à la réalisation d’ouvrages performants, fiables et sûrs.

 

Les avis techniques (ATEC) sont attribués par le CSTB avec les dates d’expiration.

Le CSTB enregistre les demandes des fabricants, les analyse, procède à des essais et coordonne les avis formulés par des groupes spécialisés sous l’autorité d’une commission.

L’avis technique institué par l’arrêté interministériel du 2 décembre 1969 concerne : les procédés, matériaux, éléments ou équipements utilisés dans la construction dont la nouveauté ou l’emploi qui en est fait n’a pas encore permis la normalisation ou ne permet pas d’obtenir celle-ci. Ces derniers ne peuvent être appréciés ni par référence aux documents normatifs existants (norme, DTU…) ni par rapport aux règles de l’art attachées aux matériaux et techniques éprouvés de longue date.

 

Les normes (ainsi que les DTU transformés en normes) sont disponibles à : l’AFNOR

 

Les DTU sont disponibles auprès du : CSTB

 

6. Les solutions

6.1 Les plans d’entretien

 

Les plans d’entretien sont une solution efficace, rationnelle et responsable pour la bonne gestion des dépenses d’entretien nécessaires à la préservation du patrimoine immobilier.

Les Plans d’Entretien des Ouvrages (PEO) du GCCP sont des réponses professionnelles sur mesure, économiques et en accord avec les attentes des maîtres d’ouvrage.

PLANS D'ENTRETIEN DES OUVRAGES DE COUVERTURE  (P.E.O.C)

PLANS D'ENTRETIEN DES OUVRAGES DE PLOMBERIE (P.E.O.C.P)

PLANS D'ENTRETIEN DES OUVRAGES DE FUMISTERIE (P.E.O.F)

 

 

6.2 Respect des principes généraux de prévention

 

Le respect des principes généraux de prévention : une vraie responsabilité collective tant pour l’entreprise (le chef d’établissement) que pour le maître de l’ouvrage (ou son représentant).

Code du travail – Article L.4121-2

 

Les 9 principes généraux d’une loi du 31 décembre 1991 transposant une directive européenne :

     1. Eviter les risques.

     2. Evaluer les risques qui ne peuvent pas être évités.

     3. Combattre les risques à la source.

     4. Adapter le travail à l’homme, en particulier en ce qui concerne la conception des postes de travail ainsi que le choix des équipements de travail et des méthodes de travail et de production, en vue notamment de limiter le travail monotone et le travail cadencé et de réduire les effets de ceux-ci sur la santé.

     5. Tenir compte de l’état d’évolution de la technique.

     6. Remplacer ce qui est dangereux par ce qui n’est pas dangereux ou par ce qui est moins dangereux.

     7. Planifier la prévention en y intégrant, dans un ensemble cohérent, la technique, l’organisation du travail, les conditions de travail, les relations sociales et l’influence des facteurs ambiants, notamment les risques liés au harcèlement moral tel qu’il est défini à l’article L. 1152-1.

     8. Prendre des mesures de protection collective en leur donnant la priorité sur les mesures de protection individuelle.

     9. Donner les instructions appropriées aux travailleurs.

 

Les acteurs concernés :

     - Les chefs d’établissement

     - Le maître de l’ouvrage, le maître d’œuvre et le coordonnateur de sécurité et de protection de la santé (qui sont dispensés de l’application des principes 4 et 9).

 

Le dispositif de coordination SPS issu de la loi 93-1418 du 31 décembre 1993 et applicable depuis 1996 pose l’obligation d’une mise en œuvre conjointe de ces principes par tous ces acteurs.

 

Les articles L.4531-1 et L.4121-1 du Code du travail affirment aujourd’hui que les problématiques de sécurité dans le BTP sont l’affaire de tous et établissent les bases d’une coresponsabilité en cas d’accident de travail.

 

Les obligations :  Cette évaluation des risques doit se formaliser depuis le 18 avril 2002 dans un document unique (circulaire n° 6 de la Direction des Relations du Travail – DRT).

 

7. Les garanties

La réception des travaux : point de départ de toutes les garanties des ouvrages. Essentielle, obligatoire et unique, la réception est un acte important qui marque la fin du contrat de travaux et de la garde des ouvrages. C’est également le début des garanties légales applicables après réception (parfait achèvement, décennale et de bon fonctionnement.

 

 

La garantie de parfait achèvement

 

Garantie : Garantie de parfait achèvement

 

Durée : 1 AN, à compter de la réception de l’ouvrage

 

Quels désordres relèvent de cette garantie ? TOUS, de quelque nature et de quelque gravité qu’ils soient, sauf si l’entrepreneur prouve qu’ils sont causés par l’usure normale ou l’usage. Ces désordres sont ceux qui :  * Ont fait l’objet de réserves mentionnées sur le procès-verbal. * Ou révélés dans l’année qui suit la réception et notifiés par écrit par le maître de l’ouvrage à l’entrepreneur concerné.

L’entrepreneur qui a réalisé les travaux où se situent les désordres.

 

Exemples : Tâches sur un revêtement survenant dans l’année qui suit la réception.

La garantie de parfait achèvement n’est pas assurable. Il s’agit de l’achèvement des engagements contractuels de l’entreprise.

 

 

La garantie de bon fonctionnement

 

Garantie : Garantie de bon fonctionnement

 

Durée : 2 ANS, à compter de la réception de l’ouvrage

 

Quels désordres relèvent de cette garantie ? Les défauts qui affectent le fonctionnement des « éléments d’équipement dissociables » de l’ouvrage. Les éléments d’équipements concernés sont ceux qui, autres qu’à usages exclusivement professionnels, peuvent être enlevés sans détérioration de l'ouvrage. Pour autant, les dommages ne doivent pas rendre l’ouvrage impropre à sa destination, sinon ils relèvent de la garantie décennale.

 

Qui la doit ? Tous les constructeurs concernés.

 

Exemples : Un seul radiateur défectueux, la serrure d’une porte intérieure ne fonctionnant plus…  On entend par mauvais fonctionnement, l’impossibilité ou la simple inaptitude à remplir normalement la fonction prévue. La peinture qui ne fonctionne pas ne relève pas des garanties légales. Mais attention, si le mauvais fonctionnement rend l’ouvrage impropre à sa destination, le maître de l’ouvrage peut alors rechercher la responsabilité décennale de l’entreprise. C’est donc l’importance des désordres qui détermine la garantie applicable. L’assurance de la garantie de bon fonctionnement est facultative. Les assureurs n’acceptent généralement pas de l’assurer seul, mais seulement couplée avec la responsabilité décennale.

 

 

 

 

Ils nous font confiance

E. Grenon & Fils - 86, boulevard de la Tour Maubourg 75007 Paris - Tél : 01 40 62 62 30 - Fax : 01 45 51 25 27 - grenon@grenon.fr

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